Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,4% í október samkvæmt nýjum tölum Þjóðskrár. Húsnæðisverð hefur því hækkað um 4,3% síðustu þrjá mánuði og um 17,1% undanfarna tólf mánuði. Árshækkun húsnæðis hefur því ekki mælst meiri frá í október 2017. Raunverð húsnæðis er í sögulegum hæðum og hefur stigið hratt á þessu ári og töluvert umfram launaþróun. Þar hefur verð á sérbýli hækkað töluvert umfram verð á fjölbýli frá áramótum. Skýrist þróunin af mörgum þáttum, m.a. hagfelldum vaxtakjörum og litlu framboði af húsnæði.
Vaxtalækkun hafði mikil áhrif á eftirspurn húsnæðis
Ör lækkun vaxta í kjölfar heimsfaraldurs hleypti miklu lífi í húsnæðismarkaðinn. Í upphafi heimsfaraldurs voru stýrivextir 3% og höfðu þá lækkað úr 4,5% eftir að skrifað var undir Lífskjarasamninga í apríl 2019. Lækkun vaxta gerði þannig stærri hópi kleift að koma inn á húsnæðismarkað og stærri hóp kleift að stækka við sig húsnæði. Fyrstu kaupendum fjölgaði á síðasta ári ásamt því að meðalaldur þeirra hefur lækkað. Eftir heimsfaraldur hafa fyrstu kaupendur verið um 32% kaupenda fasteigna borið saman við 29% á tímabilinu 2016-2019.
Hver verða áhrif vaxtahækkana á húsnæðismarkað
Vaxtahækkanir hófust að nýju eftir heimsfaraldur í maí þegar Seðlabankinn tilkynnti um 0,25 prósentu hækkun. Í kjölfarið hafa vextir hækkað í þrígang. Í ágúst, október og nóvember og eru í dag 2%. Seðlabankinn hefur jafnframt þyngt tóninn í yfirlýsingum um húsnæðismarkaðinn og gripið til þjóðhagsvarúðartækja til að tryggja að útlán þróist ekki úr takti við þróun tekna.
Hækkun stýrivaxta hefur til þessa einungis að hluta ratað í breytilega óverðtryggða vexti og umsvif á markaði eru enn mikil. Lægstu óverðtryggðu vextir bankanna hafa hækkað að jafnaði um 0,3 prósentur og eru í dag um 3,7%. Vextir í dag eru jafnframt töluvert lægri en þeir sem buðust fyrir heimsfaraldur. Breytilegir óverðtryggðir vextir voru í byrjun árs 2020 5,1% og höfðu verið um 6,2% í byrjun árs 2019.
Meirihluti lána óverðtryggð
Vægi óverðtryggðra lána hefur aukist töluvert undanfarin tvö ár. Óverðtryggð lán eru nú meira en helmingur af húsnæðislánum. Samsetning lánanna hefur einnig tekið breytingum, þar sem heimilin hafa sveiflast milli fastra og breytilegra vaxta. Ný útlán voru að langstærstum hluta á breytilegum vöxtum þar til Seðlabankinn hóf að hækka vexti. Síðan þá hafa heimili sótt í auknum mæli í lán á föstum vöxtum.
Áhrif vaxtahækkana á heimilin?
Aukið vægi óverðtryggðra lána hefur gert það að verkum að peningastefnan verður virkari og vaxtahækkanir hafa skjótari áhrif á fjárhag heimila. Vaxtahækkanir miðlast hratt í greiðslubyrði óverðtryggðra lána með breytilegum vöxtum en hafa einnig þau áhrif að önnur heimili hækka sjálf vaxtabyrði sína með því að skipta í fasta vexti.
Vaxtahækkanir gætu þó haft töluverð áhrif á fjárhag heimila hafi þau gengið langt í skuldsetningu. Áhrif á greiðslubyrði gæti auðveldlega numið tugum þúsunda. Breytilegir vextir náðu lágmarki í byrjun þessa árs. Þá voru vextir íbúðarlána bankanna að meðaltali 3,4%.
Sem dæmi má nefna jafngreiðslulán að upphæð 50 milljóna sem tekið var til 40 ára var með um 190 þúsund króna greiðslubyrði í upphafi árs. Í dag eru breytilegir vextir í kringum 3,7% og greiðslubyrði lánsins hefur því hækkaði um 9 þúsund krónur á mánuði. Hefði stýrivaxtahækkunin að öllu leyti miðlast í vexti væru þeir 4,15% og greiðslubyrðin hækkað um 22 þúsund á mánuði. Fari stýrivextir áfram hækkandi er ljóst að áhrif vaxtahækkana geta verið veruleg á heimili. Breytilegir óverðtryggðir vextir voru um 6% fyrir heimsfaraldur og gæti greiðslubyrði ofangreinds láns hækkað um rúmlega 80 þúsund krónur á mánuði þróist vextir í átt að fyrra vaxtastigi.
Mikil áhrif á fyrstu kaupendur
Samspil húsnæðisverðs og vaxta hefur endanleg áhrif á hver kostnaður verður við skuldsett kaup á íbúðum. Líkt og kemur fram að ofan er vaxtastig í dag lægra en fyrir heimsfaraldur, en á móti hefur húsnæðisverð farið hækkandi. Verð á 90 fm íbúð í Reykjavík er í dag að jafnaði um 55,4 milljónir og ef skoðuð er greiðslubyrði af láni sem notað væri til kaupa, með 20% eigið fé, væri mánaðarleg greiðslubyrði í dag 176 þúsund krónur. Ef farið væri aftur til ársins 2017, kostar sambærileg íbúð 40,5 milljónir og greiðslubyrði af láni einnig um 176 þúsund krónur á mánuði af um 12 milljóna lægra láni. Greiðslubyrði fyrstu kaupenda er í dag að raungildi um 12% lægri en árið 2017.
Hækkun vaxta hefur ekki eingöngu áhrif á vexti fasteignaeigenda heldur myndi hún þrengja verulega að fyrstu kaupendum með aukinni greiðslubyrði á næstu misserum ef spár um þróun fasteignaverðs og vaxta ganga eftir. Kaupendur þyrftu þá að koma inn á markað með sögulega háu raunverði og vaxandi fjármögnunarkostnaði. Líklegt er að ásókn heimila í verðtryggð lán muni aukast í kjölfarið.